Áhrif stýrivaxta Seðlabankans á þróun íbúðaverðs á Íslandi á árunum 2015 - 2025

Húsnæðismarkaðurinn gegnir lykilhlutverki í íslensku efnahagslífi þar sem húsnæði er stærsta fjárfesting flestra heimila. Á tímabilinu 2015– 2025 varð mikil hækkun íbúðaverðs samhliða verulegum breytingum i peningastefnu Seðlabanka Íslands, þar sem stýrivextir fóru úr sögulegu lágmarki í eitt hæsta stig síðari tíma. Markmið ritgerðarinnar er að greina áhrif stýrivaxta á þróun íbúðaverðs og meta hvort vaxtabreytingar skýri meginþróunina eða hvort aðrir þættir hafi afgerandi áhrif. Til að svara rannsóknarspurningunni er beitt blandaðri aðferðafræði. Annars vegar er megindleg greining á þróun stýrivaxta, markaðsvaxta íbúðalána og vísitölu markaðsverðs íbúðarhúsnæðis þar sem fylgni þessara stærða er skoðuð yfir tíma. Hins vegar er stuðst við eigindlegt viðtal við sérfræðing í banka til að dýpka skilning á áhrifum vaxtaákvarðana á lánskjör, greiðslubyrði heimila og eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði. Niðurstöður sýna að þróun íbúðaverðs á húsnæðismarkaði á Íslandi á tímabilinu 2015– 2025 verður ekki skýrð með stýrivöxtum einum saman. Þrátt fyrir vaxtahækkanir hélt íbúðaverð áfram að hækka á tímabilinu, sem bendir til þess að aðrir þættir eins og framboðsskilyrði, fólksfjölgun og opinber úrræði hafi haft veigamikil áhrif og dregið úr langtímaáhrifum peningastefnunnar á húsnæðisverð. Vaxtabreytingar eru væntanlega mikilvægur áhrifavaldur, en verðþróunin mótast af samspili peningastefnu, framboðsskorts, lýðfræðilegra þátta og ytri áfalla. Ritgerðin undirstrikar því mikilvægi heildrænnar nálgunar við greiningu húsnæðismarkaðarins.