Täydennysrakentamisen vaikutus vanhojen asuntojen hintoihin

Päätutkimusongelmana oli, miten vanhojen asuntojen hinnat muuttuvat lähialueen täydennysrakentamisen vaikutuksesta Tampereen asuinalueilla. Aiheesta on saatavilla jonkin verran tutkittua tietoa Tampereen alueelta, mutta aiemmin ei ole tutkittu yhtä kattavasti Tampereen eri asuinalueilla tapahtuneen asuinkerrostalojen täydennysrakentamisen hintavaikutuksia vanhoille asunnoille. Tutkimukselle on tarvetta kaupungin poliittisessa päätöksenteossa sekä kiinteistö-, rakennusalan ja asuntomarkkinoiden toimijoiden keskuudessa. Päätutkimusongelman kontekstiin liittyy olennaisesti myös joukkoliikenneyhteyksien aiheuttamat vaikutukset, koska täydennysrakentaminen painottuu kaupungin täydennysrakentamisen strategian mukaisesti raideliikenteen läheisyyteen. Raideliikenneyhteyksien osalta kiinnostuksen kohteena ovat erityisesti raitiotielinjan ja Tesoman seisakkeen käyttöönotoista johtuvat vaikutukset hintoihin, koska nämä sijaitsevat myös tiiviisti täydennysrakennettujen asuinalueiden läheisyydessä. Täydennysrakentamisen ja vanhojen asuntojen maantieteelliseen sijaintiin perustuvassa tilastollisessa analyysissä on siten tärkeää huomioida kaikki ympäristöstä oleellisesti asuntojen hintoihin vaikuttavat tekijät. Tämän vuoksi tutkimuksessa tarkasteltiin myös raitiovaunupysäkkien ja Tesomalla avatun lähijunaseisakkeen vaikutus asuntojen hintoihin. Tutkimuksessa selvitettiin täydennysrakentamisen aiheuttamat vaikutukset vanhojen asuntojen hintoihin kymmenellä eri asuinalueella. Tarkasteluun rajattiin viisi tarkasteltavaa asuinaluetta, joilla on tapahtunut täydennysrakentamisessa merkittävässä mittakaavassa. Näiden alueiden verrokkialueiksi valittiin piirteiltään mahdollisimman samankaltaiset verrokkialueet, joilla ei ole tapahtunut yhtä paljon täydennysrakentamista suhteessa tarkasteltaviin asuinalueisiin. Tarkasteltavilla alueilla täydennysrakentamisesta aiheutuneita hintavaikutuksia verrattiin verrokkialueilla tapahtuneisiin hintavaikutuksiin, jotta aluekohtaiset vaikutukset voitiin erotella toisistaan kunkin asuinalueen asuntojen tulevaisuuden hintakehityksen arvioimiseksi. Täydennysrakentamisen ja raideliikenneyhteyksien vaikutuksia analysoitiin difference-in-differences -menetelmällä, joka huomioi hinnoissa ajan yli tapahtuvat muutokset valitulla vaikutusalueella. Tarkasteluja tehtiin käyttämällä puskurivyöhykkeitä, jotka määriteltiin eri etäisyyksille asunnoista. Täydennysrakentamisen hintavaikutukset analysoitiin tarkastelemalla asunnon ympärillä olevia täydennysrakennettuja vyöhykkeitä. Raideliikenneyhteyksien hintavaikutusten tarkastelut perustuvat pysäkkien läheisyydessä sijaitsevien asuntojen hintoihin. Analyyseissä huomioitiin erilaiset skenaariot, joissa eri etäisyysvyöhykkeillä on tapahtunut täydennysrakentamista vaihtelevilla intensiteeteillä. Tutkimustulokset olivat osittain vaikeasti tulkittavia, mutta tarjosivat viitteitä täydennysrakentamisen ja asuntojen hintojen nousun välisestä yhteydestä, vaikkei kausaalista vuorovaikutussuhdetta pystytty todentamaan. Näin ollen tutkimustuloksia tulee tulkita suuntaa antavina. Tulokset antavat kokonaisuudessaan viitteitä siitä, että täydennysrakentamisella ja parantuneilla raideliikenneyhteyksillä on positiivinen yhteys asuntojen hintoihin.