Análisis del suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable del PGOU de Zaragoza y evaluación de los factores determinantes en su desarrollo.

Este trabajo analiza el grado de ejecución del suelo residencial en Zaragoza a partir de la comparación entre el planeamiento urbanístico vigente y la producción efectiva de vivienda. Frente a una lectura habitual centrada en la cantidad de suelo clasificado, la investigación parte de la hipótesis de que la escasez de vivienda no se explica por falta de suelo planificado, sino por las disfunciones estructurales que impiden su transformación material. La metodología combina una revisión teórica y normativa del sistema urbanístico español con un análisis empírico exhaustivo de los ámbitos residenciales previstos en el PGOU de Zaragoza, incluyendo suelo urbanizable delimitado, suelo urbanizable no delimitado y suelo urbano no consolidado (zonas F y G). Para cada ámbito se ha evaluado su estado real de desarrollo, distinguiendo entre sectores ejecutados con edificación, sectores urbanizados sin edificación y sectores no ejecutados. Los resultados ponen de manifiesto un bajo grado de correspondencia entre planeamiento y ejecución, así como un desarrollo claramente desigual entre ámbitos con clasificación urbanística similar. El análisis identifica como factores determinantes del desarrollo efectivo la combinación de condicionantes económicos, morfológicos, de estructura de la propiedad y de capacidad de gestión, mientras que los factores administrativos actúan de forma más homogénea. El estudio concluye que el planeamiento urbanístico, aunque condición necesaria, resulta insuficiente para garantizar la producción de vivienda, y subraya la necesidad de introducir enfoques más flexibles y adaptativos que mejoren la conexión entre ordenación, gestión y ejecución real del suelo residencial.