Fastighetsmäklares ansvar vid vidarebefordran av felaktiga uppgifter vid fastighetsöverlåtelse : Om ansvarsfördelningen mellan säljare och fastighetsmäklare

Uppsatsen behandlar frågan om fastighetsmäklarens ansvar när felaktiga uppgifter om en fastighet lämnas av säljaren och vidarebefordras till köparen i samband med en fastighetsöverlåtelse. Ut gångspunkten är den situation som uppstår när sådana uppgifter senare visar sig vara oriktiga och leder till att fastigheten är behäftad med ett faktiskt fel enligt 4 kap. 19 § JB. Syftet med uppsatsen är att klarlägga hur ansvaret i dessa situationer ska fördelas mellan säljare och fastighetsmäklare samt att analysera gränsdragningen mellan säljarens felansvar och mäklarens skadeståndsansvar. För att uppfylla syftet med uppsatsen besvaras fyra frågeställningar. Dessa avser dels när ett faktiskt fel i fastighet föreligger enligt JB, dels när säljarens uppgifter kan anses utgöra avtalsrättsligt bin dande utfästelser gentemot köparen. Vidare analyseras omfattningen av fastighetsmäklarens upp lysningsskyldighet enligt FML, med särskilt fokus på hanteringen av uppgifter som härrör från säljaren. Slutligen undersöks hur det skadeståndsrättsliga ansvaret fördelas när felaktig information vidarebefordras av mäklaren och leder till ekonomisk skada för köparen. Uppsatsen bygger på en rättsdogmatisk metod och syftar till att fastställa gällande rätt genom en analys av relevanta rättskällor. Framställningen grundas främst på JB regler om fel i fastighet och FML:s bestämmelser om mäklarens skyldigheter, kompletterade med förarbeten, praxis från Högsta domstolen samt doktrin. Eftersom vägledande domstolspraxis om fastighetsmäklares ska deståndsansvar i dessa situationer är begränsad, ges även beslut från FRN betydande utrymme i analysen. Analysen visar att säljaren som huvudregel ansvarar för felaktiga uppgifter som utgör avtalsinnehåll eller som köparen haft fog att förlita sig på vid köpet och som därmed leder till ett faktiskt fel i fastigheten. Fastighetsmäklaren kan dock åläggas skadeståndsansvar om denne genom oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt FML, exempelvis genom att okritiskt vidarebefordra felaktiga uppgifter, underlåta att klargöra uppgifternas osäkra karaktär eller brista i sin upplysningsskyldighet gentemot köparen. Sammanfattningsvis konstateras att ansvarsfördelningen är starkt beroende av omständigheterna i det enskilda fallet och att bedömningen i hög grad präglas av vad som kan anses utgöra god fastighetsmäklarsed. Det kan således inte fastställas någon entydig ansvarsfördelning i situationer där vidarebefordrad information leder till att fastigheten är behäftad med ett faktiskt fel enligt 4 kap. 19 § JB.